Neue Umwandlungen finden derzeit kaum statt, da der § 250 des BauGB (in Verbindung mit der Verordnung des Senats vom 21. September 2021, GVBl. S. 1175) diese derzeit faktisch gestoppt hat, bis auf wenige Ausnahmen. Diese Verordnung gilt jedoch nur bis Ende 2025, falls das Baugesetzbuch in diesem Punkt nicht rechtzeitig geändert wird.

Klärungen zur Frage der Umwandlung

Um herauszufinden, ob und wann Ihr Haus in Einzeleigentum und damit in Eigentumswohnungen aufgeteilt wurde, können Sie als Mieter*innen Einsicht beim Grundbuchamt nehmen. Eine Anleitung dazu finden Sie hier:

Link: Zur Erläuterung auf der Website des Mietervereins.

Wohnen Sie in einem sozialen Erhaltungsgebiet?

Um zu erfahren, ob Sie in einem sozialen Erhaltungsgebiet wohnen, geben Sie Ihre Adresse entweder

• beim Werkzeug zur Adressabfrage der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen ein,
• oder nutzen Sie auf unserer Startseite die interaktive Karte des Bezirksamts Friedrichshain-Kreuzberg für eine genaue Auskunft.

Wurde Ihr Haus bereits umgewandelt?

Um zu erfahren, ob und wann eine Genehmigung nach § 172 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 4 BauGB für Ihr Wohnhaus erteilt wurde, und somit die 7 Jahres-Frist ausgelöst wurde, wenden Sie sich bitte an die zuständige Stelle in im jeweiligen Bezirksamts.

• BA Friedrichshain-Kreuzberg, Stadtentwicklungsamt, Stadtplanung, Gruppe Erhaltungsgebiete

Die verschiedenen Fristen bei Eigenbedarfs­kündigungen und Umwand­lung nach § 172 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 4 BauGB („Milieuschutz“):

Die folgenden Hinweise sollen einer ersten Orientierung dienen und ersetzen nicht eine individuelle Rechtsberatung oder eine Analyse der genauen Situation bei einem Mieterverein. Für individuelle Beratungen zum Mietrecht hat das Bezirksamt die Mieterberatungsgesellschaft asum beauftragt. Terminvereinbarungen für Beratungen unter 030/2934310 oder www.asum-berlin.de.

Gesetzliche Kündigungsfristen nach Bürgerlichem Gesetzbuch

Für alle Berliner Mieter*innen gilt nach der Umwandlung und dem Verkauf als Eigentumswohnung grundsätzlich immer die gesetzliche Kündigungsfrist gemäß § 573c des Bürgerlichen Gesetzbuches:

Kündigungsfrist	Dauer des Mietverhältnisses
3 Monate	Bis 5 Jahre
6 Monate	Über 5 Jahre bis 8 Jahre
9 Monate	Über 8 Jahre

10 Jahre erweiterter Schutz in Berlin für Bestandsmieter*innen

Seit Erlass der Kündigungsschutzklausel-Verordnung Berlin KSchKlV BE 2023 (letzte Version 13. Juni 2023) in Verbindung mit § 577a BGB gilt darüber hinaus für Mieter*innen, die zum Zeitpunkt der Umwandlung des Mietshauses bereits in ihrer Wohnung gewohnt haben, eine Schutzfrist vor Eigenbedarfskündigung von 10 Jahren. Die Frist läuft ab dem Zeitpunkt des ersten Verkaufs als Eigentumswohnung. Alle anderen Mieter*innen fallen auf die relativ kurzen Fristen nach § 573c BGB zurück (siehe oben und § 577a (1) BGB).

Bei diesem ersten Verkauf gilt ein Mietervorkaufsrecht gemäß § 577 BGB, weshalb Sie von Ihrem Eigentümer über den ersten Verkauf informiert werden müssen. Sie erhalten dann das Angebot, statt des eigentlichen Käufers in den Kaufvertrag einzutreten. Darum müssten Sie von diesem Erstverkauf wissen, falls sich Ihr Eigentümer an das geltende Recht gehalten hat. Auch dieses Mietervorkaufsrecht haben Sie jedoch nur, falls Sie die betreffende Wohnung zum Zeitpunkt der Umwandlung Ihres Mietshauses in Einzeleigentum (Eigentumswohnungen) bereits gemietet hatten.

7 Jahre spezielles Mietervorkaufsrecht in sogenannten „Milieuschutzgebieten“

In Gebieten mit sozialer Erhaltungssatzung nach § 172 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 4 BauGB („Milieuschutz“) konnte auch schon vor der Einführung des § 250 BauGB nur umgewandelt werden, falls sich der Eigentümer vertraglich dazu verpflichtete, in den ersten 7 Jahren nach der Umwandlung ausschließlich an die Mieter*innen der betreffenden Wohnung zu verkaufen. Das gilt im Gegensatz zum Schutz durch die Kündigungsschutzklausel-Verordnung Berlin (siehe oben) auch für Menschen, welche die Wohnung erst nach der Umwandlung angemietet haben. Hierbei gilt dann jeweils die Restzeit der vereinbarten 7 Jahre. Der Eigentümer muss kein Kaufangebot machen, er darf die Wohnung in den 7 Jahren nach Umwandlung aber niemandem sonst verkaufen. 

7 + 5 Jahre Mieterschutz für Bestandsmieter in „Milieuschutzgebieten“

Nach Ablauf der 7 Jahre, in denen ausschließlich an die Mieter*innen der jeweiligen Wohnung verkauft werden kann, kann auch an andere Interessenten verkauft werden. Hierbei gilt wieder, dass es ein Mietervorkaufsrecht für diejenigen gibt, welche die Wohnung bereits zum Zeitpunkt der Umwandlung gemietet hatten. Außerdem haben diese Mieter*innen eine weitere Schutzfrist von 5 Jahren nach § 172 Abs. 4 Nr. 6 ab dem ersten Verkauf als Eigentumswohnung. Dies kann also auch weit nach dem Ende der vertraglich vereinbarten 7-Jahres-Frist eintreten, die nur einen Verkauf an Mieter*innen der jeweiligen Wohnung erlaubt. 

7 Jahre + Kündigungsfristen nach BGB für Mieter*innen nach der Umwandlung

Für Menschen, welche die Wohnung nach dem Zeitpunkt der Umwandlung angemietet haben, gilt weder das Mietervorkaufsrecht, noch die weitere Frist von 5 Jahren. Sie fallen nach Ende der 7-Jahres-Frist auf die Kündigungsfristen nach § 573c des BGB zurück (siehe ganz oben). 

„Milieuschutz“ hilft in jedem Fall

In jedem Falls sind Mieter*innen in „Milieuschutzgebieten“ also bessergestellt als in Gebieten ohne „Milieuschutz“. Denn auch Mieter*innen, die erst nach der Umwandlung eingezogen sind, profitieren mindestens von der speziellen 7-jährigen Frist, in der nur an sie verkauft werden kann. Mieter*innen, die bei der Umwandlung ihres Hauses bereits in der Wohnung gewohnt haben, genießen insgesamt mindestens 2 Jahre längeren Schutz, als Bestandsmieter*innen, die nicht in Milieuschutzgebieten leben (7+5 siehe oben).